Die Tücken der Grundschuld

Für einen Immobilienkredit verlangen Banken generell eine Grundschuld als besondere Sicherheit. Wenn die Schulden zurückgezahlt werden, kann diese gelöscht werden. Dabei weiß der Käufer als rechtlicher Laie nicht, dass er eigentlich zwei Rechtsgeschäfte abschließt. Er ahnt auch nicht welche Gefahren mit solch einer Grundschuld verbunden sind. Das erste Rechtsgeschäft besteht in dem Abschluss des Kreditvertrages mit dem sich der Käufer der Immobilie zur Rückzahlung des Geldes verpflichtet. Weiterhin lässt sich die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Damit kann sie jederzeit die Zwangsvollstreckung der Immobilie vornehmen, falls der Kredit notleidend wird.

Das besondere an der Grundschuld besteht darin, dass sie von dem tatsächlichen Kreditvertrag unabhängig ist. Deshalb werden heute im Geschäftsverkehr zwischen Bank und Kunde nur noch Grundschulden als Sicherheit durch die Banken genommen. Wenn beispielsweise in Höhe von 100.000 € auf das Grundstück eine Grundschuld eingetragen wurde, kann der Gläubiger bis zu diesem Betrag Ansprüche geltend machen, selbst wenn der Immobilienkredit bereits von 100.000 € auf 50.000 € zurückgeführt oder gänzlich getilgt wurde. Um das zu verhindern vereinbaren die Bank und der Immobilienkäufer eine Sicherungsabrede. Darin verpflichtet sich die Bank nur dann aus der Grundschuld in die Immobilie zu vollstrecken, wenn der Kreditvertrag nicht mehr bedient wird und spätestens dann die Löschung der Grundschuld zu bewilligen, wenn diese zurückgezahlt worden ist.

Aber was passiert wenn die Bank diesen Kredit an eine andere Bank verkauft ?

In der Vergangenheit kam es immer wieder vor, dass Banken sich von ihrem notleidenden Krediten trennen wollten und diese dann an eine andere Bank veräußerten. Diese Bank drohte dann mit einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück des Schuldners, obwohl dieser bereits einen Großteil der Schulden getilgt hatte. Da jedoch die Grundschuld unabhängig von dem Kreditvertrag war, konnte der Käufer des Darlehens aus dieser Grundschuld gegen den Eigentümer des Grundstücks die Zwangsversteigerung betreiben.

Risikobegrenzungsgesetz

Um dies zu verhindern wurde im Juni 2008 das Risikobegrenzungsgesetz eingeführt. Es sollte die Darlehensnehmer bei einem Verkauf des Kredites davor schützen, dass sie von dem Verkäufer nochmals durch die Zwangsvollstreckung in das Grundstück in Anspruch genommen werden.

Unzulässige Abtretung der Grundschuld

In einem Fall hatte der Schuldner sich mit der Bank geeinigt und seine Darlehensschuld bei der Bank getilgt. Normalerweise hätte nun die Grundschuld durch die Bank gelöscht werden müssen. Die Bank trat jedoch die Grundschuld an eine andere Bank ab, welche ebenfalls noch gegen den Kreditnehmer Forderungen hatte Der Schuldner sah sich wieder einer Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in sein Grundstück ausgesetzt. Aufgrund der unzulässigen Abtretung der Grundschuld konnte diese Zwangsvollstreckung erfolgreich abgewendet werden.

Die Grundschuld ist auch deshalb so gefährlich, weil sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistungen in sein Grundstück unterwirft. Dies bedeutet im Klartext, dass die Bank die Zwangvollstreckung einleiten kann, wenn sie der Auffassung ist, daß der Bankkunde seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Um zu vermeiden, dass die Grundstückseigentümer aus diesen Grundschulden durch die Banken zu Unrecht in Anspruch genommen werden, hat die Rechtsprechung insbesondere verlangt, dass Grundstückseigentümer nicht für alle Verbindlichkeiten haften muss, insbesondere wenn es nicht seine eigenen Verbindlichkeiten sind sondern für die Schulden eines Dritten haftet. In diesen Fällen hat die Rechtsprechung in einigen Fällen entschieden, dass die so genannte „weite Sicherungszweckerklärung“ unzulässig ist.

Wir helfen Ihnen:

Wir haben mit Erfolg Grundstückseigentümer vertreten, die aufgrund einer unzulässigen Sicherungsabrede durch die Bank in Anspruch genommen wurden und denen die Zwangsversteigerung ihres Grundstückes drohte. Gerne können Sie sich an uns wenden, wenn sie eine kostenlose erst Einschätzung Ihres Falles wünschen.

Für einen Immobilienkredit verlangen Banken generell eine Grundschuld als besondere Sicherheit. Wenn die Schulden zurückgezahlt werden, kann diese gelöscht werden. Dabei weiß der Käufer als rechtlicher Laie nicht, dass er eigentlich zwei Rechtsgeschäfte abschließt. Das erste Rechtsgeschäft besteht in dem Abschluss des Kreditvertrages mit dem sich der Käufer der Immobilie zur Rückzahlung des Geldes verpflichtet. Weiterhin lässt sich die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Damit kann sie jederzeit die Zwangsvollstreckung der Immobilie vornehmen, falls der Kredit notleidend wird.

Das besondere an der Grundschuld besteht darin, dass sie von dem tatsächlichen Kreditvertrag unabhängig ist. Deshalb werden heute im Geschäftsverkehr zwischen Bank und Kunde nur noch Grundschulden als Sicherheit durch die Banken genommen. Wenn beispielsweise in Höhe von 100.000 € auf das Grundstück eine Grundschuld eingetragen wurde, kann der Gläubiger bis zu diesem Betrag Ansprüche geltend machen, selbst wenn der Immobilienkredit bereits von 100.000 € auf 50.000 € zurückgeführt oder gänzlich getilgt wurde. Um das zu verhindern vereinbaren die Bank und der Immobilienkäufer eine Sicherungsabrede. Darin verpflichtet sich die Bank nur dann aus der Grundschuld in die Immobilie zu vollstrecken, wenn der Kreditvertrag nicht mehr bedient wird und spätestens dann die Löschung der Grundschuld zu bewilligen, wenn diese zurückgezahlt worden ist.

Aber was passiert wenn die Bank diesen Kredit an eine andere Bank verkauft ?

In der Vergangenheit kam es immer wieder vor, dass Banken sich von ihrem notleidenden Krediten trennen wollten und diese dann an eine andere Bank veräußerten. Diese Bank drohte dann mit einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück des Schuldners, obwohl dieser bereits einen Großteil der Schulden getilgt hatte. Da jedoch die Grundschuld unabhängig von dem Kreditvertrag war, konnte der Käufer des Darlehens aus dieser Grundschuld gegen den Eigentümer des Grundstücks die Zwangsversteigerung betreiben.

Risikobegrenzungsgesetz

Um dies zu verhindern wurde im Juni 2008 das Risikobegrenzungsgesetz eingeführt. Es sollte die Darlehensnehmer bei einem Verkauf des Kredites davor schützen, dass sie von dem Verkäufer nochmals durch die Zwangsvollstreckung in das Grundstück in Anspruch genommen werden.

Unzulässige Abtretung der Grundschuld

In einem Fall hatte der Schuldner sich mit der Bank geeinigt und seine Darlehensschuld bei der Bank getilgt. Normalerweise hätte nun die Grundschuld durch die Bank gelöscht werden müssen. Die Bank trat jedoch die Grundschuld an eine andere Bank ab, welche ebenfalls noch gegen den Kreditnehmer Forderungen hatte Der Schuldner sah sich wieder einer Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld in sein Grundstück ausgesetzt. Aufgrund der unzulässigen Abtretung der Grundschuld konnte diese Zwangsvollstreckung erfolgreich abgewendet werden.

Die Grundschuld ist auch deshalb so gefährlich, weil sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistungen in sein Grundstück unterwirft. Dies bedeutet im Klartext, dass die Bank die Zwangvollstreckung einleiten kann, wenn sie der Auffassung ist, daß der Bankkunde seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Um zu vermeiden, dass die Grundstückseigentümer aus diesen Grundschulden durch die Banken zu Unrecht in Anspruch genommen werden, hat die Rechtsprechung insbesondere verlangt, dass Grundstückseigentümer nicht für alle Verbindlichkeiten haften muss, insbesondere wenn es nicht seine eigenen Verbindlichkeiten sind sondern für die Schulden eines Dritten haftet. In diesen Fällen hat die Rechtsprechung in einigen Fällen entschieden, dass die so genannte „weite Sicherungszweckerklärung“ unzulässig ist.

Wir helfen Ihnen:

Wir haben mit Erfolg Grundstückseigentümer vertreten, die aufgrund einer unzulässigen Sicherungsabrede durch die Bank in Anspruch genommen wurden und denen die Zwangsversteigerung ihres Grundstückes drohte. Gerne können Sie sich an uns wenden, wenn sie eine kostenlose erst Einschätzung Ihres Falles wünschen.