Der Kampf um die Vorfälligkeitsentschädigung – Falsche Belehrung der Sparkassen nach § 502 Abs. 2 BGB

Die Thematik ist hinlänglich bekannt. Der Kunde schließt ein Baudarlehen  zu einem gebundenen Sollzins über viele Jahre ab. Aus privaten oder beruflichen Gründen ist er gezwungen, bereits nach wenigen Jahren seine Immobilie zu veräußern. Hier gestattet das Gesetz dem Darlehensnehmer das Recht dieses Darlehen vorzeitig nach § 490 Abs. 2  BGB zu kündigen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Bank nicht das Recht bleibt von dem Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen (§ 490 Abs. 2 S. 3 BGB). Während in der Vergangenheit viele Darlehensnehmer aufgrund fehlerhafter Widerrufsbelehrungen die Zahlung einer solchen Vorfälligkeitsentschädigung durch den „Widerrufsjoker“ vermeiden konnten, ist dieser „ewige Widerrufsjoker“ inzwischen durch mehrere gesetzliche Reformen versiegt.

Andere Möglichkeiten zur Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung

Dies heißt allerdings nicht, dass  es keine Möglichkeit mehr gibt, vorzeitig aus einem Darlehensvertrag mit langfristig gebundenen Zinsen auszusteigen ohne diese Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Ausgangspunkt ist hierbei die Regelung des § 502 Abs. 1 S. 1 BGB welcher die Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich definiert. Allerdings ist dieser Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Ziffer 2 BGB  ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrages, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Wird also im Darlehensvertrag der Bank nicht ausreichend informiert, so darf die Bank diese Entschädigung nicht verlangen.

Banken nutzen die Zwangslage des Kunden

In der Regel hat der Kunde bereits den Kaufvertrag beim Notar mit dem Erwerber unterzeichnet, ohne die Rechnung mit seiner Bank zu machen. Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages verpflichtet sich der Verkäufer sein Grundstück lastenfrei an den Erwerber zu übertragen. Hierfür benötigt er jedoch die Löschungsbewilligung der Grundschuld von seiner Bank. Diese ist jedoch nur dann bereit diese Löschungsbewilligung zu erteilen, wenn der Verkäufer nicht nur die Restschuld aus dem Darlehen, sondern auch die von ihr berechnete Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt. Hier gerät der Verkäufer in einer Zwicklage, denn wenn er seine Verpflichtung aus dem notariellen Kaufvertrag gegenüber dem Käufer erfüllen will, muss er für einen lastenfreien Übergang des Grundstücks sorgen und wohl oder übel erst einmal die rechtswidrige Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Diese Zwicklage erkennt die Bank und verlangt vom Kunden nicht nur die die Vorfälligkeitsentschädigung sondern oft auch die Unterzeichnung einer Aufhebungsvereinbarung, mit welcher der Kunde auch auf weitere Ansprüche verzichtet. Hier hilft jedoch die schriftliche Erklärung des Kunden, dass das Vorfälligkeitsentgelte nur unter Vorbehalt bezahlt und sich die Rückforderung vorbehält.

Mangelhafte Angaben  nach § 502 Abs.2 BGB in den Sparkassenformularen

Die Ostseesparkasse Rostock hatte eine unklare und intransparente Erläuterung über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach der Auffassung des Landgerichts Rostock (Az. 2 O 872 L/19). Das Landgericht Rostock kam  deshalb zum Ergebnis, dass die Sparkasse keinen Anspruch auf die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung hatte. Hintergrund war, dass die Belehrung der Ostseesparkasse zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zwar die Parameter für die Berechnung dieser Entschädigung nannte, jedoch nicht transparent machte ,wie diese zueinander in Beziehung stehen . Insbesondere bemängelte das Landgericht Rostock, das diese Belehrung lückenhaft sei, weil die Sparkasse zuerst die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in mehreren Schritten in Aussicht stellte, dann jedoch Ihre Erläuterung abbrach ohne eine Differenzbildung der Rechnungsgrößen vorzunehmen. Weil die ungenügende Erläuterung aus einem Vertragsformular des Deutschen Sparkassenverlags stammt, ist davon auszugehen, dass diese fehlerhafte Erläuterung der Vorfälligkeitsentschädigung sich auch in den Kreditverträgen anderer Sparkassen wiederfindet. So ist derzeit eine Klage vor dem Landgericht Stralsund anhängig,  in welcher die Sparkasse Vorpommern aufgrund desselben Formulars dieselbe fehlerhafte Erläuterung zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung verwandte.

Handlungsmöglichkeiten

Sollten Sie sich in der Situation befinden, dass sie wegen des Verkaufs ihrer Immobilie vorzeitig aus einem Darlehensvertrag aussteigen, prüfen Sie in Ihren Vertragsunterlagen ob Ihnen ausreichend verständlich die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502Abs. 2 BGB erläutert wurde. Gerne können Sie sich auch an einen versierten Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wenden. Sollten Sie dabei unter Handlungsdruck geraten, weil sie im Rahmen des notariellen Kaufvertrages das Grundstück lastenfrei übertragen müssen und die Löschungsbewilligung der Bank für die Grundschuld benötigen, so behalten Sie sich zumindest gegenüber ihrer Bank schriftlich die Rückforderung des geforderten Vorfälligkeitsentgelt vor.